L’indice de référence des loyers, c’est quoi et comment ça marche ?

Que vous soyez propriétaire bailleur ou locataire, vous avez certainement déjà entendu parler de l’IRL (indice de référence des loyers), mais êtes-vous sûr d’en bien maîtriser tous les aspects ? Voici un petit rappel des choses à savoir sur cet indice énigmatique. 

L’IRL est un indice publié chaque trimestre par l’INSEE (l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques) et calculé en fonction de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers. Il a été mis en place par une loi datant de 2005.

Mais d’abord, qu’est-ce qu’un indice ? L’indice est une notion mathématique qui permet de mesurer l’augmentation (ou la diminution) d’une valeur (ici, les loyers) par rapport à une base d’origine ayant par convention la valeur 100. Pour l’IRL, la base 100 correspond aux loyers du 4ème trimestre 1998. Le dernier indice connu est celui du 1er trimestre 2022 et vaut 133,93. Concrètement, cela signifie que depuis 1998, les loyers ont augmenté en moyenne de 33,93 %.

L’IRL a pour fonction principale d’encadrer l’augmentation des loyers. Un bail de location prévoit généralement une clause de révision du loyer, chaque année à la date d’anniversaire. Le propriétaire peut augmenter le loyer de départ d’un certain montant chaque année, mais il ne peut pas aller au-delà de l’augmentation de l’IRL.

A la date d’entrée dans la location, le dernier indice connu doit être précisé dans le bail, ainsi bien sûr que le loyer initial. Un an plus tard, à la date anniversaire, le propriétaire peut réviser le loyer de son locataire (ce n’est bien sûr pas une obligation !). Pour cela, il devra chercher le dernier IRL connu, qui se trouve sans difficulté sur internet. Ensuite, il calculera le nouveau loyer en faisant une simple « règle de trois » :

Nouveau loyer = (loyer initial x dernier IRL connu) / IRL de référence du bail

Vous êtes propriétaire bailleur et vous venez de trouver un nouveau locataire pour votre appartement dont vous avez fixé le loyer à 500 €.

Au 1er juin 2021, il entre dans les lieux et vous signez le bail de location où sera noté le dernier indice de référence des loyers connu, à savoir celui du 1er trimestre 2021 qui vaut 130,69. La clause de révision du loyer prévoit une augmentation annuelle, dans la limite règlementaire de l’IRL.

Un an plus tard donc, au 1er juin 2022, vous souhaitez comme prévu augmenter le loyer de votre locataire. Le dernier indice connu est alors celui du 1er trimestre 2022 et vaut 133,93.

Cela signifie que, si par hypothèse le loyer avait été de 130,69 € initialement, il pourrait être porté au maximum à 133,93 €. Or, il était en réalité de 500 €. Donc, il vous faut effectuer le calcul expliqué précédemment avec les montants réels :

(500 € x 133,93) / 130,69 = 512,395 € arrondi à 512,40 € (on arrondit au centime près)

Le propriétaire dispose d’un délai maximum d’un an pour décider d’appliquer l’augmentation prévue dans la clause de révision du loyer. Mais en aucun cas cette augmentation ne peut être rétroactive, cela veut dire qu’elle ne s’appliquera qu’à partir du moment où le propriétaire en aura informé son locataire.

Si le propriétaire ne souhaite pas augmenter le loyer de son locataire au bout d’un an, cela ne l’empêche pas de l’augmenter l’année suivante. Mais il devra alors prendre comme IRL de référence celui de l’année précédente et non celui d’il y a deux ans, ce qui signifie qu’il renonce définitivement à l’augmentation de l’an passé.

Attention, l’augmentation du loyer se calcule à partir du loyer hors charges. En effet, les charges ne sont pas impactées par la clause de révision et donc par l’IRL.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à consulter le site du service public :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723