L’année 2022, bien que faisant partie des très bonnes années avec plus d’un million de ventes réalisées, marque un tournant sur le marché de l’immobilier. En effet, le dernier trimestre a vu s’amorcer une baisse significative qui devrait s’accentuer en 2023. Décryptage.

L’année 2021 ayant constitué un record, 2022 a logiquement été un peu moins bonne (-6,5%) tout en maintenant un marché immobilier dans une belle dynamique. Mais en fin d’année, la machine a commencé à se gripper. La hausse des taux d’intérêts a impacté le marché (cf plus loin) et les ventes ont commencé à diminuer.

 

Cela a commencé par les grandes villes, comme Paris, Bordeaux ou Lyon, qui, depuis la période « Covid » ont tendance à être délaissées au profit des territoires périphériques, avec plus d’espaces, intérieurs comme extérieurs. Mais depuis quelques semaines, c’est l’ensemble du parc immobilier qui est touché.

 

Les causes sont nombreuses. Sans avoir la prétention de faire ici un cours d’économie pour les nuls, nous allons tenter d’en cerner quelques-unes parmi les plus évidentes, et en tirer les conséquences pour ce que pourrait donner l’année 2023 qui commence à peine.

Alors que les français s’étaient habitués à ce que leur banque leur propose des prêts à des taux parfois inférieurs à 1% sur 20 ans, la fin de ce qu’on pourrait appeler par abus de langage « l’argent gratuit » sonne comme un retour à une réalité économique intangible : l’argent a un prix.

Le taux d’usure, qui fixe par décret le plafond que les banques ne peuvent dépasser en termes de taux d’intérêts, ne cesse d’être relevé et le sera même mensuellement en 2023 alors qu’il était déterminé chaque trimestre jusqu’à présent.

 

Dès lors, obtenir un prêt immobilier coûte de plus en plus cher, ce qui évince de fait de nombreux prétendants aux ressources jugées insuffisantes.

 

L’effet est mécanique : la demande baisse, l’offre doit s’adapter et les prix s’effondrent.

Votée en août 2021, la loi Climat et Résilience est née à partir d’une belle idée : lutter contre le réchauffement climatique en éliminant les « passoires thermiques » et en diminuant la consommation énergétique des logements. Concrètement et de manière échelonnée dans le temps, les logements de classe G, puis F, puis E, ne pourront plus être mis en location ! Des travaux d’isolation seront donc indispensables pour pouvoir continuer à louer son logement.

 

Seulement voilà, certains propriétaires bailleurs préfèrent vendre leur bien plutôt que « remettre au pot » pour financer des travaux parfois coûteux. L’inflation y est aussi pour beaucoup en renchérissant le prix des matières premières notamment.

 

L’effet est là encore encore mécanique : l’offre augmente alors que la demande baisse, donc les prix s’effondrent.

 

 

Bien sûr, après avoir lu les paragraphes précédents, on pourrait croire qu’un krach immobilier comme celui que les Etats-Unis ont connu en 2008 se prépare. Il faut évidemment tempérer ce jugement et savoir raison garder.

 

Comme la hausse des taux devrait se poursuivre cette année, le nombre de transactions devrait effectivement continuer à baisser (entre -20% et -30% selon certains) et les prix avec (entre -5% et -10%). Mais les achats « contraints » et les achats « cash » (sans emprunt, chez les personnes plus âgées notamment) devraient continuer à maintenir la baisse dans des proportions raisonnables.

 

Si vous souhaitez acheter, dites-vous que c’est le moment de négocier ! Au vu du contexte, les vendeurs seront certainement disposés à baisser leur prix pour réaliser la vente !