Quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre ?

C’est le diagnostic le plus connu ; il sert à mettre en évidence la qualité du logement en terme d’isolation et de consommation d’énergie (performance du système de chauffage, de ventilation...etc.). En un seul coup d’œil, on sait si l’on a affaire à une « passoire énergétique » ou à un logement bien isolé et économe en énergie, grâce aux lettres qui lui sont attribuées : de A (logement économe) à G (logement énergivore) pour la consommation énergétique et de A (faible émission) à G (forte émission) pour les émissions de gaz à effet de serre.

Le but du diagnostic de performance énergétique est d’inciter tant les propriétaires que les locataires à favoriser la rénovation énergétique afin de réduire les consommations en énergie des bâtiments et de limiter ses rejets environnementaux.

Pour les propriétaires : Obtenir l’information sur les consommations des appareils de chauffage, de rafraîchissement et de production d’eau chaude sanitaire, et étudier les solutions les plus adaptées destinées à réduire le montant de leurs factures d’énergie ;

Pour les copropriétaires : Analyser les consommations des équipements collectifs de la copropriété et envisager de réduire le montant des charges locatives liées à l’énergie ;

Pour les acquéreurs et les locataires : Connaître avant même de visiter le bien immobilier son niveau d’isolation thermique indispensable au confort, et programmer dans leur budget le montant des dépenses en énergie nécessaires à l’occupation du bien en reliant la classe énergie du DPE aux diagnostics de surface Loi Boutin et Loi Carrez. D'ailleurs, Depuis 1er janvier 2022, le DPE doit également inclure une estimation du montant moyen des factures énergétiques exprimée en euros.

 

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est un diagnostic opposable comme les autres diagnostics immobiliers. C’est à dire qu’un locataire ou un acquéreur procédant à un contre-diagnostic peut se retourner contre son bailleur ou son vendeur au cas où le DPE qui lui a été communiqué était erroné. Il appartiendra par la suite au donneur d’ordre du DPE erroné de se retourner à son tour contre le diagnostiqueur immobilier initial.

 

Le défaut de réalisation du DPE obligatoire est passible d’une amende tout comme le défaut de mention de la classe énergie dans les annonces immobilières proposant un bien immobilier à la vente ou à la location. L’absence de transmission du DPE avant visite aux éventuels futurs occupants d’un bien immobilier est passible d’une amende pouvant atteindre 1 500 €.

L’absence du DPE dans les contrats de vente ou de location d’un bien immobilier peut faire annuler la transaction ou le bail sans pénalité par l’acquéreur ou le locataire ou obliger le vendeur ou le bailleur à réduire le montant de la vente ou du loyer. La fourniture d’un DPE volontairement erroné est passible d’une amende pouvant atteindre 37 500€ assortie d’une peine allant jusqu’à 2 ans de prison.

Le diagnostiqueur immobilier ne transmettant pas à l’ADEME la copie des DPE réalisés encourt une amende de 1 500€.

Gérald Barrère confirme : « En ces temps de prise de conscience de l’urgence écologique, c’est le diagnostic le plus étudié par les éventuels acheteurs. Sa lisibilité en fait un indicateur très populaire. »

Le DPE a une validité de 10 ans.

C’est un document qui atteste de la présence ou non d’amiante dans les matériaux ou produits de construction de votre maison. Obligatoire pour tout immeuble dont le permis de construite aurait été délivré avant le 1er juillet 1997. Date correspondant à l’interdiction de l’utilisation de ce matériau. 
Très utilisée pour ses propriétés d’isolation thermique, acoustique ainsi que pour sa résistance au feu, cette structure fibreuse reste encore aujourd’hui très présente dans de nombreux bâtiments. Première cause de décès liés au travail (hors accidents du travail), l’amiante représente une préoccupation sanitaire de premier ordre pour les pouvoirs publics.

 

Le but du diagnostic de performance énergétique est d’inciter tant les propriétaires que les locataires à favoriser la rénovation énergétique afin de réduire les consommations en énergie des bâtiments et de limiter ses rejets environnementaux.

Pour les propriétaires : Obtenir l’information sur les consommations des appareils de chauffage, de rafraîchissement et de production d’eau chaude sanitaire, et étudier les solutions les plus adaptées destinées à réduire le montant de leurs factures d’énergie ;

Pour les copropriétaires : Analyser les consommations des équipements collectifs de la copropriété et envisager de réduire le montant des charges locatives liées à l’énergie ;

Pour les acquéreurs et les locataires : Connaître avant même de visiter le bien immobilier son niveau d’isolation thermique indispensable au confort, et programmer dans leur budget le montant des dépenses en énergie nécessaires à l’occupation du bien en reliant la classe énergie du DPE aux diagnostics de surface Loi Boutin et Loi Carrez.

 

La validité de ce diagnostic est illimitée si aucune trace d’amiante n’a été relevée.

L’obligation de fournir un état des servitudes risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) a été mise en vigueur en 2013, c’est en 2016, qu’il a été adjoint à l’ERNMT l’information sur le taux d’émissivité du sol dans les zones à forte émissivité en radon. En Février 2018 à la parution du Décret BSS reprenant la réglementation européenne Euratom, l’ERNMT a changé d’appellation en devenant l’ERSIS (État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols) puis  en août 2018, il est devenu ERP qui intègre également l’information indispensable sur le degré de pollution des sols.
L'ERP couvre :

-Les risques de catastrophes naturelles : Celles causées par les éléments : crues et inondations, submersion par les vagues, tempêtes, ouragans cyclones, feux de forêt, avalanches, sismicité…

-Les risques miniers : Tous les risques d’effondrement, d’affaissement ou de tassement de cavités souterraines naturelles (grottes, cavernes, poches phréatiques…) ou artificielles (mines, exploitations souterraines, tunnels…), retraits et gonflements d’argiles créant des mouvements de sol.

-Les risques de catastrophes technologiques : Les accidents industriels survenant dans des installations classées (nucléaire, explosifs, produits dangereux et toxiques…) mais aussi les accidents routiers, ferroviaires, fluviaux et maritimes lors de transports de marchandises dangereuses sur des voies de circulation au voisinage du bien immobilier.

-Les périmètres préventifs face aux risques technologiques: Périmètre de délaissement et périmètre d’expropriation dans lesquels le propriétaire peut ou doit laisser à la commune le soin de gérer le risque.

-Le niveau d’émissivité du sol en radon en fonction du zonage réglementaire lorsque le bien immobilier est implanté en zone à forte émissivité (zone 3).

-Le degré de pollution du sol: Selon le niveau de pollution du sol suite à une activité industrielle, celui-ci pouvant être ou non compatible tel quel ou seulement après dépollution avec le projet d’urbanisme ou d’affectation choisi.

 

L’ERP a une validité de 6 mois.

L’exposition au plomb est nuisible pour la santé, le but de ce diagnostic est d’évaluer si certains revêtements ou peintures de votre maison contiennent des traces de plomb.

La validité de ce diagnostic est illimitée si aucune trace de plomb n’a été relevée. Au cas inverse, il n'est valable qu'un an.
Obligatoire pour tout logement dont la construction fut achevé avant le 1er janvier 1949. Avant cette date, du plomb était utilisé dans la composition des peintures de l’époque. Très nocive pour la santé, ces peintures ont depuis été interdites, mais le plomb reste encore présent même si plusieurs couches de peinture ont depuis été appliquées.
coût moyen : entre 120 et 230€

Le diagnostic électricité a été mis en place afin de protéger la sécurité des personnes et les intérêts des acquéreurs d’un logement.

Sécurité des personnes : Les incendies domestiques sont le plus souvent dus à une installation électrique vétuste ou défectueuse. Les incendies domestiques d’origine électrique sont souvent mortels lorsqu’ils surviennent la nuit.

Intérêts des acquéreurs : Une trop grande vétusté ou un défaut majeur d’une installation électrique peut nécessiter une réfection complète toujours onéreuse.

Le diagnostic électricité n’a pas pour but de mettre aux normes actuelles une installation électrique ancienne, mais son but est de vérifier qu’une installation électrique existante ne présente pas de dangers d’électrisation ni de risques d’incendie.

Le diagnostic électricité n’oblige pas le vendeur à effectuer des travaux de réfection sauf en cas de risque avéré ; dans ce cas, le diagnostiqueur immobilier certifié peut faire isoler tout ou partie d’un circuit électrique présentant un danger grave imminent.

Le raccordement au réseau, notamment lors de la souscription d’un nouveau contrat par l’acheteur, ne pourra être exécuté qu’après vérification de l’absence de dangerosité de l’installation électrique.

La validité de ce diagnostic est de 3 ans

Ce diagnostic fait état de votre installation intérieur de gaz, si celle-ci a été réalisée il y a plus de 15 ans.

Cette expertise permet de définir la conformité de l’installation dans un logement et de prévenir les éventuels dangers pouvant être causés par celui-ci.

Le bilan du diagnostic gaz doit être annexé aux documents de vente avant signature. Le diagnostic gaz doit être effectué obligatoirement par un opérateur titulaire de la certification nationale, un diagnostiqueur immobilier certifié. Le défaut de diagnostic gaz déchoit le vendeur de la garantie de vice caché de la construction et engage sa responsabilité civile et pénale.

L’obligation de diagnostic gaz a été décrétée afin de protéger la sécurité physique des occupants et les intérêts des acheteurs d’un logement.

Sécurité des personnes : Les installations au gaz vétustes ou défectueuses sont la cause de nombreuses intoxications au gaz et au monoxyde de carbone, ainsi que des incendies et explosions souvent mortels pour les occupants et le voisinage.

Intérêts des acheteurs : Un défaut majeur ou la trop grande vétusté d’une installation au gaz peut requérir une réfection complète de la distribution de gaz dans tout le logement.

Le diagnostic gaz n’oblige pas le vendeur à effectuer des travaux de réfection sur l’installation sauf en cas de danger évident ; dans ce cas, le diagnostiqueur immobilier certifié doit faire isoler tout ou partie d’une distribution de gaz présentant un danger grave imminent.

Le raccordement au réseau de distribution de gaz de ville et/ou la souscription d’un nouveau contrat de remplissage d’une citerne de gaz, ne pourront être exécutés qu’après vérification de l’absence de dangerosité attestée par le compte-rendu du diagnostic gaz.

Comme pour l’électricité, la validité de ce diagnostic est de 3 ans.

Si votre maison est située dans une zone frappée d’un arrêté préfectoral relatif au risque termite, ce diagnostic permettra d’avertir l’acheteur de la présence potentielle de termites, ces insectes qui rongent et détruisent le bois.

Ce diagnostic est valable pendant 6 mois.

Dans le cadre de la vente d’une maison individuelle, le système d’assainissement est généralement non collectif et vous possédez une fosse septique.

L’obligation de diagnostic assainissement fait suite à la promulgation de la Loi sur l’Eau et la préservation des milieux aquatiques qui ordonne de s’assurer que les effluents de l’immobilier ne contaminent ni la ressource en eau, ni l’environnement notamment en zones humides naturelles.

A ce titre, le diagnostic assainissement est un contrôle de la solution de chaque bien immobilier quant au recueil et au traitement de ses eaux usées. De plus, le diagnostic assainissement vise également à protéger les intérêts économiques des acquéreurs d’un bien immobilier en portant à leur connaissance l’état de conservation et de fonctionnement du dispositif d’assainissement ainsi que des éventuels travaux obligatoires à réaliser dans l’année qui suit son achat.

Contrairement aux autres diagnostics immobiliers qui n’obligent pas à la réalisation de travaux, le diagnostic assainissement oblige à la mise en conformité d’une installation ne répondant aux exigences réglementaires et légales.

Ce diagnostic, valable 3 ans, permet de connaître l’état de votre système d’assainissement.

Si votre maison est située dans une zone frappée d’un arrêté préfectoral relatif au risque mérule, ce champignon qui s’attaque au bois, ce diagnostic permettra d’en avertir l’acheteur.

Ce diagnostic est obligatoire si votre maison est située dans une zone proche d’un aéroport ou d’un aérodrome.

Dans le cas d’un appartement situé dans une copropriété, ce certificat atteste de la surface réelle de votre bien.

Pour conclure, Gérald Barrère tient à préciser que « les diagnostics à prévoir sont exactement les mêmes dans le cas d’une mise en location de votre logement. Seule la durée de validité des diagnostics électricité et gaz changent et passent de 3 ans à 6 ans. »