Vous possédez un appartement que vous souhaitez proposer à la location ? La question de savoir si vous le louez nu (vide) ou meublé va logiquement se poser. Malgré quelques inconvénients, la location meublée attire de plus en plus de bailleurs. En voici les raisons.

La location meublée se distingue d’une location vide par le fait qu’un locataire puisse y vivre dès son entrée dans les lieux (notamment y dormir et y manger), sans avoir à acheter d’équipement.

Un décret entré en vigueur le 1er septembre 2015 fixe la liste des éléments et équipements obligatoires qui doivent être présent dans le logement.

Si la loi Alur de mars 2014 et la loi Macron d'août 2015 ont durci certaines conditions relatives au bail, louer en meublé vous permet toujours de bénéficier d'une grande liberté contractuelle. Mais vous devez notamment respecter les points suivants :
■ Le bail est signé pour une durée d'1 an minimum (au lieu de trois ans pour une location nue) et se reconduit de façon tacite en l'absence de congé de la part de l'une des parties. La durée du bail est ramenée à 9 mois sans possibilité de reconduction tacite si le locataire est étudiant.
■ Le délai de préavis est d'1 mois en cas de congé du locataire (contre 3 mois dans une location nue, et de 3 mois avant l'échéance du bail en cas de congé de votre part (si vous souhaitez vendre le logement, y habiter vous-même, ou pour un motif légitime comme le non-paiement du loyer).
■ Le dépôt de garantie ne peut excéder deux mois de loyer hors charges. Il doit être restitué sous 1 mois après le départ du locataire.

 

Même si la différence n’est pas forcément énorme, le montant du loyer demandé est généralement supérieur dans le cas d’une location meublée par rapport à une location nue : 10 à 30% de plus pour une surface, qualité et emplacement équivalents. 

 

Pour le propriétaire, il faut donc s’attendre à un « turnover » important, ce qui implique davantage de démarches et de risques de « périodes creuses », sans rentrée de loyers. De plus, il devra veiller à maintenir les équipements du logement en état de marche tout au long de la durée de la location, ce qui peut occasionner quelques frais supplémentaires. Mais le principal avantage de la location meublée concerne l’aspect fiscal que nous allons aborder en détail ci-dessous.

Alors qu’une location nue va générer des revenus fonciers imposés après abattement de 30% si vous choisissez le régime du « micro-foncier », une location meublée entrera quant à elle dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et ne sera imposée qu’après abattement de 50% si vous choisissez le régime du « micro-BIC », voire même 71% s’il s’agit d’un logement de tourisme avec des locations saisonnières.

 

Voilà qui est déjà très intéressant, mais il y a encore mieux : si vous choisissez le régime « réel », vous accédez au statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel), à condition que vos revenus locatifs ne dépassent pas 23.000 € par an ou restent inférieurs à vos autres revenus professionnels.

 

Dans ce cas, vous pouvez, comme au régime réel du foncier, déduire toutes les charges liées à votre bien locatif, comme par exemple les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les primes d’assurances ou les dépenses d’entretien et de réparation. Mais voici la cerise sur le gâteau : vous pouvez en prime déduire de vos loyers perçus le montant de l’amortissement de votre bien ! Cela devient trop compliqué ? Pas de panique, voici un exemple qui sera bien plus parlant :

 

Imaginons que vous achetez un appartement valant 100.000 €, que vous mettez à la location meublée. La première année, vos loyers encaissés s’élèvent à 7.000 €. Vous avez contracté un emprunt bancaire sur une durée de 20 ans. L’amortissement sera donc de 5.000 € par an (car 5.000 € x 20 = 100.000 €)

Voici ce que vous allez déclarer :

Loyers encaissés :                              7.000 €

Charges diverses :                              - 3.000 €

(en s’arrêtant là, vous seriez imposé sur 4.000 €)

Amortissements :                               - 5.000 €

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Résultat :                                            - 1.000 €

Non seulement vous ne serez pas imposable, mais vous pourrez reporter le déficit calculé sur les 10 prochaines années.

 

La seule contrainte consistera à tenir une comptabilité stricte et rigoureuse et de remplir chaque année la liasse 2031 en reportant en détail le montant des charges déduites.

 

Il s’agit clairement d’une niche fiscale destinée à favoriser les locations meublées par rapport aux locations nues, largement plus répandues. Gageons que cet avantage fiscal indéniable ne durera pas éternellement, alors ne tardez pas trop si vous souhaitez en profiter !

 

Pour en savoir plus, consultez :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744

https://www.lmnp-gouv.org