Une SCI (ou Société Civile Immobilière) est un groupement de personnes qui s’unissent afin d’acheter et/ou d’exploiter un ou plusieurs biens immobiliers.
Lorsque tous les associés font partie d’une même famille (que ce soit par ascendance, descendance, alliance ou tout autre lien direct ou indirect), on parle de SCI familiale, statut qui présente, on va le voir, plusieurs avantages par rapport à une SCI classique.
Le plus souvent, la constitution d’une SCI familiale sert à « préparer » une succession. Si rien n’est fait, au décès des parents par exemple, les enfants se retrouvent héritiers d’une maison de famille, en indivision, ce qui est souvent source de conflits et de blocages décisionnels. Imaginons que l’un des enfants souhaite vendre la maison : il ne pourra le faire qu’avec l’accord de tous ses frères et sœurs !
En se constituant en société, les associés créent une entité juridique propre, une personne morale qui devient propriétaire du bien immobilier. Des statuts, généralement rédigés par un notaire, prévoient le mode de décision, habituellement à la majorité des parts sociales.
Le nombre d’associés d’une SCI doit être au minimum de deux, mais aucun nombre maximum n’est imposé par la loi. Chaque associé détient alors des parts sociales à hauteur de son apport à la société. Reprenons notre exemple d’héritage, pour une fratrie de 3 enfants, chaque associé recevra 33% de parts sociales. Donc, si l’un veut vendre, il ne devra convaincre qu’un seul de ses frères et sœurs !
La loi n’impose aucun capital minimum pour la création d’une SCI. Une fois créée via son contrat de société, la SCI offre aux associés un cadre juridique clair pour la gestion économique de leur patrimoine.
Lors de la rédaction des statuts - qui se fait impérativement par un professionnel du droit (avocat ou notaire), le juriste saura traduire par écrit les volontés des associés tout en vérifiant leur conformité légale et inclure dans le texte les clauses obligatoires quant aux règles des votes, à l’étendue du mandat du gérant et l’échange ou la vente de parts. Le juriste choisi se chargera ensuite de l’enregistrement des statuts rédigés de la SCI, de la publicité légale et de l’inscription de la société au centre de formalité des entreprises.
Contrairement à l’indivision qui impose l’unanimité pour la plupart des décisions, la SCI instaure un vote de ces dernières à la majorité définie par les statuts de la SCI. Ces derniers peuvent en effet prévoir des majorités différentes selon l’importance des décisions. Un ou plusieurs gérants sont désignés et ont tout pouvoir pour effectuer les actes de gestion courants, comme encaisser les loyers, faire les déclarations fiscales... etc. Cela dit, ces derniers peuvent convoquer si besoin en assemblée les associés pour toutes questions importantes.
Mais le gérant n’est pas forcément un associé de la SCI ! Il arrive ainsi que certains parents cèdent leurs parts à leurs enfants, mais gardent la gérance du bien. Ou encore, qu’ils ne cèdent que la « nue-propriété » des parts, en conservant « l’usufruit », c’est-à-dire les revenus produits par les biens (en clair, les éventuels loyers perçus).
Il y a donc de nombreuses façons d’organiser une SCI familiale, ce qui en fait un choix très souple et, on va le voir, particulièrement avantageux en terme fiscal.
Lorsqu’elle existe, la SCI permet à chaque membre de recevoir les dividendes de l’économie de l’immeuble en contrepartie bien sûr de son engagement à contribuer aux pertes. Ces dividendes et la dette sont répartis en proportion des parts sociales détenues par chaque associé au sein de la SCI.
Les bénéfices de la société sont assujettis à l’impôt sur le revenu : chaque associé doit déclarer sa part de revenus fonciers, déduction faite des charges liées à l’exploitation du bien s’il a opté pour le régime réel. Ici, SCI ou pas, c’est pareil !
En revanche, là où l’avantage de la SCI est indéniable, c’est en ce qui concerne les droits de succession. En effet, dans le cas général, le montant des droits de succession dépend de la qualité de l’héritier et peut aller jusqu’à 60% dans le cas oncle à neveu par exemple.
Dans une SCI, s’agissant de parts sociales, il est possible de transmettre à ses héritiers de manière progressive des parts et ainsi profiter des abattements en cas de donations inférieures à certains plafonds.
En cas de vente, le calcul de la plus-value est aussi plus avantageux.
EN BREF :
Les avantages :
■ Offre un cadre solide pour un achat, une construction ou une gestion en famille,
■ Instaure un régime d’indivision claire entre héritiers,
■ Facilite la transmission de l’immeuble entre concubins,
■ Organise la transmission en cas de succession dans la SCI familiale,
■ Organise très clairement la gérance du patrimoine,
■ Organise la répartition entre nus-propriétaires et usufruitiers,
■ Offre de nombreux avantages fiscaux (transmission de parts tous les 6 ans, droits de succession et calcul des plus-values avantageux).
Les inconvénients :
■ Une réflexion poussée en matière de règles de vote et de majorité,
■ Un formalisme légal incontournable (assemblée, procès-verbaux et comptabilité),
■ La responsabilité illimitée des associés au sein d’une SCI,
■ L’assujettissement à l’impôt sur les sociétés en cas de bénéfices si la SCI familiale sert à la location.
Tout cela est évidemment complexe et mieux vaut faire appel à un notaire pour vous conseiller en fonction de votre situation patrimoniale, fiscale et familiale.
Toutefois, si vous souhaitez plus d’informations, nous vous conseillons de consulter les sites suivants :
https://www.legalstart.fr/fiches-pratiques/sci/sci-familiale
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