Le viager consiste à acquérir un bien mais sans forcément l’occuper immédiatement contrairement à une acquisition classique. En effet l’acquéreur ne peut occuper le logement que lorsque le vendeur décède s’il s’agit d’un viager « occupé ».

Toutes les règles relatives à la vente (notamment la signature par acte authentique) doivent être respectées lors d’une vente en viager. Seules les modalités de paiement du prix sont particulières.

Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt dans les 20 jours de la signature du contrat d’une maladie dont il était atteint à cette date.

Dans ce cas, c’est une des caractéristiques essentielles du viager, l’existence de l’aléa, qui est mise en cause.

Le viager occupé est le plus répandu et concerne la plupart des opérations. Le vendeur occupe le logement jusqu’à son décès et il perçoit un capital initial (appelé bouquet) et une rente indexée. Le prix initial est donc plus élevé, car l’acheteur ne peut pas bénéficier du bien (l’habiter ou le louer)

Le viager libre est très peu courant et ne représente qu’un très faible pourcentage des ventes en viager. Les biens concernés sont essentiellement des biens qui ne sont pas la résidence principale du vendeur, donc de petites surfaces.

Pour un viager occupé, le prix du bien immobilier équivaut au bouquet auquel s’ajoute la somme des rentes versées. L’âge du vendeur a un impact déterminant sur chacune des données. Ce sont les statistiques qui permettent d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au crédirentier.

Le bouquet versé correspond généralement à 20 % ou 30 % du prix du bien sur le marché. Des tables de mortalité, similaires à celles utilisées par les assureurs, sont appliquées ensuite pour calculer la rente. A partir de ces tables sont calculés les coefficients diviseurs qui permettent d’obtenir la rente. 

Le principe de calcul de la rente viagère est que si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, il est payé intégralement du prix normal de son logement. S’il vit plus longtemps, l’acheteur paie plus que la valeur du logement et fait donc une mauvaise affaire.

Si, au contraire, le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paie finalement moins que la valeur réelle du bien.La sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

Supposons que Mr Dupond est propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros. Il souhaite mettre ce bien en viager, tout en l’occupant, il s’agit donc d’un viager occupé.

 

Mr Dupond est un homme de 80 ans. D’après les tables de mortalité, il lui reste environ 8,6 années à vivre.

Le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 8,61

Ce coefficient est aussi utilisé pour les produits d’assurance qui assurent à l’investisseur une rente viagère.

 

Les tables de mortalité de l’Insee vous permettent de faire vos calculs.

 

La rente annuelle s'il n'habite pas son bien immobilier, soit en viager libre, correspondra à 200.000 / 8,61, soient 23 228 euros par an, soit 1 935 euros par mois.

S'il reste dans son logement, le montant de cette rente sera moins élevé car la valeur du bien subit une décote du fait de l’absence de valeur d’usage pour l’acquéreur. Il faut donc décompter de la valeur du bien le montant des loyers qu'il devra s'acquitter. Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 8 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 76 800 euros (800x8x12).

La valeur décotée du bien s’élève alors à : 123 200 euros (200 000 – 76 800).

Si l’acquéreur verse à Mr Dupond un bouquet correspondant à 30 % de la valeur du bien sur le marché (soit 60.000 euros) alors la rente est calculée à partir de la valeur décotée à laquelle est retranchée le bouquet.

 

Pour l'acquéreur, l’avantage essentiel du viager occupé est qu’il permet d’obtenir une décote d’environ 30 % sur le prix réel du logement, qui correspond aux loyers non encaissés. C’est donc un bon moyen de devenir propriétaire d’un bien convoité alors qu’on ne dispose pas initialement des fonds nécessaires.

 

L’autre point important, dans le cas d’un viager occupé, est que l’acquéreur n’a pas à gérer le bien puisque c’est l’occupant qui doit l’entretenir. En effet, c’est le crédirentier qui supporte les charges courantes, les dépenses d’entretien et la taxe d’habitation. Par contre, l’acquéreur, en tant que propriétaire du bien, supportera généralement les frais liés aux grosses réparations, ainsi que la taxe foncière.

 

Si le bien est vendu libre, ce qui est très rare, l’acquéreur supporte alors toutes les charges (notamment les impôts fonciers) et les dépenses de travaux car il peut jouir immédiatement du bien.

 

 

 

 

Le risque principal du viager est que le vendeur vive de longues années ce qui obligera l’acquéreur à verser une rente très élevée.

Le cas de Jeanne Calment, est dans toutes les mémoires. Elle avait cédé son logement en viager à son notaire, qui est décédé avant la doyenne des Français. L’opération ne présente alors aucun avantage financier. Elle est même désavantageuse pour l’acquéreur.

Vous devez donc bien être conscient de ces risques avant de mener toute opération. Il est conseillé d’acquérir un bien auprès d’une personne plus âgée que vous (au moins une génération d’écart). L’objectif est d’éviter de continuer à payer une rente alors que vous avez atteint l’âge de la retraite.

 

En cas de décès de l’acquéreur, l’obligation de paiement de la rente est transmise à ses héritiers qui sont tenus de s’en acquitter jusqu’au décès du crédirentier.